房产•博鳌观点 | 高力国际邓懿君:商业地产市场正在复苏,个别领域恢复到基本面还需一两年
房产•博鳌观点|高力国际邓懿君:商业地产市场正在复苏,个别领域恢复
今年上半年,国内商业市场迎来复苏。宏观层面,相关部门和城市出台了不少政策意见,优化营商环境,促进消费商业的发展。其中,明确提出有限支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。
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物流投资运营也迎来“资本及时雨”。据观点指数收录的仓储业主要融资事件有15起,披露总金额达317.7亿元。部分仓储企业通过设立公募REITs、进行IPO或设立不动产私募基金等方式来降低杠杆水平,打通Pre-REITs基金到公募REITs之间的通道。
作为在中国市场发展超过30年的商业地产咨询机构,高力国际对此有何判断和分析?8月8日,在观点机构主办、每日经济新闻等联合主办的2023博鳌房地产论坛上,《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)专访了高力国际中国区董事总经理邓懿君。
高力国际中国区董事总经理邓懿君 图片来源:每经记者 刘颂辉 摄
NBD:今年以来,您在零售商业市场的观察中,看到哪些趋势和特点?
邓懿君:零售商业市场的复苏表现是很直观的,但是这种复苏是来之不易的,经历过三年非常困难的市场时期,终于看到消费的信心慢慢得以恢复。特别是餐饮娱乐等业态方面复苏同步带动,商场气氛逐渐好转。
NBD:从企业角度而言,当前商业地产发展的重点是什么?如何抓住当前经济和消费恢复的机遇?
邓懿君:其实商业地产分为多个维度,首先一般老百姓可能会说如果出来创业,可以在商场里开个店。但是对圈内人来讲,从投资端、开发商到运营方,三个主要的行业参与者都有不一样的机遇。
比如说社区商业或者是一些老化的商业项目,可以去探索城市更新和改造的可能性。如果配合未来的消费趋势,设计和产品落后了,却是资方在大城市寻找的机会。
对于开发商来讲,过去三年是比较困难的,经营商场遭受过各种各样的挑战。现在开始从商场的人流和消费力慢慢恢复,就要考虑到,除了将房子租出去以外,能否提供更多的附加值给商户,给到终端消费者,让人流量不断。
所以会看到很多开发商都在开发会员APP,其实都是让流量到商业体以后,可以变成复购的客户。这意味着下次再来,你会看到大型商场都很在意,所谓的从私域流量到运营方,也和开发商差不多。
因为轻资产运营在商业中是比较新的板块,我们会看到一些传统房企,以前以重资产去建商场来运营,如今都走向轻资产进行品牌管理输出,而且这种方式可以规模化。轻资产运营方如果有真正的能力,去找资方或是硬件改造是比较可靠的方式。面对众多存量资产,如果开发商没有运营能力,完全可以由资方来做轻资产运营。
NBD:物流地产也是一个值得关注的领域,此前快速增长,并吸引各家企业进入,为何近期这方面的需求量减少了?
邓懿君:这两年疫情影响下,消费被压制了,也导致物流成本上涨,以及整个供应链成本上涨,变成整个行业利润下降。再加上早年留下来的某些地区的供需失衡,就会变成现在看起来是仓库很多空置在外面。所以我们觉得,首先要从我们的购买力入手,包括社会消费额和网上消费额,特别是网上消费额的比重和增长,其实是每年都看得到的。
为什么仓储也困难,租金下跌,是因为供大于求,所以就要等基本面恢复,用存量仓库慢慢的需求增长来填充,才会回到一个比较健康的基本面,我们觉得还需要有一两年的时间。
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